Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Grundstücken und Immobilien an und ist in der Regel der größte Kostenfaktor neben dem Kaufpreis selbst. Die Steuersätze variieren je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % — ein Unterschied, der bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro bis zu 15.000 Euro ausmacht. Wer die Grunderwerbsteuer versteht, kann die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs realistisch kalkulieren und steuerliche Befreiungen gezielt nutzen.
Rechtsgrundlage
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Es handelt sich um eine Landessteuer — das Aufkommen steht den Bundesländern zu, die auch den Steuersatz innerhalb des bundesgesetzlichen Rahmens eigenständig festlegen.
Steuersätze nach Bundesland 2026
| Bundesland | Steuersatz | |---|---| | Bayern | 3,5 % | | Sachsen | 5,5 % | | Hamburg | 5,5 % | | Baden-Württemberg | 5,0 % | | Niedersachsen | 5,0 % | | Rheinland-Pfalz | 5,0 % | | Sachsen-Anhalt | 5,0 % | | Berlin | 6,0 % | | Hessen | 6,0 % | | Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | | Bremen | 5,0 % | | Brandenburg | 6,5 % | | Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | | Saarland | 6,5 % | | Schleswig-Holstein | 6,5 % | | Thüringen | 5,0 % |
Bayern hat den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz aller Bundesländer und hat ihn seit der Einführung des GrEStG nicht erhöht. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein liegen mit 6,5 % am oberen Ende.
Steuerbare Erwerbsvorgänge
Grundstückskauf (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG)
Der häufigste Fall: der Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück. Der Grunderwerbsteuer unterliegt jeder Rechtsträgerwechsel an einem Grundstück — unabhängig davon, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt.
Grundstücksbegriff
Der grunderwerbsteuerliche Grundstücksbegriff umfasst:
Nicht erfasst werden: bewegliche Gegenstände (Möbel, Einbauküche, die keine wesentlichen Bestandteile sind), Zubehör, selbstständige Betriebsvorrichtungen.
Share-Deal (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG)
Die Grunderwerbsteuer wird auch ausgelöst, wenn nicht das Grundstück selbst, sondern die Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen werden. Das Gesetz erfasst:
Diese Regelungen sollen verhindern, dass durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt des Grundstücks die Grunderwerbsteuer umgangen wird.
Bemessungsgrundlage
Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG)
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung — in der Regel dem Kaufpreis. Zur Gegenleistung zählen:
Was nicht zur Bemessungsgrundlage gehört
Ersatzbemessungsgrundlage (§ 8 Abs. 2 GrEStG)
Ist keine Gegenleistung vorhanden oder nicht ermittelbar (z. B. bei Gesellschaftsanteilsübertragungen, Umwandlungen), wird der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Befreiungen
Erbschaft und Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
Der Grundstückserwerb von Todes wegen (Erbschaft) und die Grundstücksschenkung unter Lebenden sind von der Grunderwerbsteuer befreit, da sie bereits der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer unterliegen. Eine Doppelbesteuerung wird so vermieden.
Erwerb zwischen Ehegatten und Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
Der Grundstückserwerb zwischen Ehegatten und zwischen Lebenspartnern ist grunderwerbsteuerfrei — unabhängig davon, ob er entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt.
Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
Der Grundstückserwerb zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern ↔ Kinder, Großeltern ↔ Enkel) ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt für Käufe ebenso wie für Schenkungen.
Nicht befreit ist der Erwerb zwischen Geschwistern, zwischen Schwiegerkindern und Schwiegereltern oder zwischen Onkeln/Tanten und Neffen/Nichten.
Geringfügigkeitsgrenze (§ 3 Nr. 1 GrEStG)
Grundstückserwerbe, bei denen die Gegenleistung (Kaufpreis) 2.500 Euro nicht übersteigt, sind grunderwerbsteuerfrei. Diese Freigrenze (nicht Freibetrag) hat in der Praxis kaum Bedeutung.
Umstrukturierungen (§ 5, 6, 6a GrEStG)
Bestimmte gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit oder begünstigt:
Entstehung, Festsetzung und Zahlung
Entstehung (§ 14 GrEStG)
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags (Beurkundung beim Notar) — nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Anzeigepflicht
Der Notar ist verpflichtet, den Erwerbsvorgang dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 18 GrEStG). Daneben trifft auch die Vertragsparteien eine Anzeigepflicht.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung erst vornehmen, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat (§ 22 GrEStG). Die Bescheinigung wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, gestundet oder sichergestellt ist. In der Praxis kann ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer kein Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen werden.
Zahlungsfrist
Die Grunderwerbsteuer wird durch Steuerbescheid festgesetzt. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.
Steuerschuldner
Steuerschuldner sind grundsätzlich beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG). In der Praxis wird im Kaufvertrag regelmäßig vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt.
Grunderwerbsteuer und Nebenkosten
Kaufnebenkosten im Überblick
Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Kaufnebenkosten, die beim Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallen:
| Kostenart | Richtwert | |---|---| | Grunderwerbsteuer | 3,5 %–6,5 % | | Notarkosten | ca. 1,0 %–1,5 % | | Grundbuchgebühren | ca. 0,3 %–0,5 % | | Maklerprovision (falls anfallend) | 3,57 %–7,14 % inkl. USt | | Gesamte Nebenkosten | ca. 8 %–15 % |
Bei einer Immobilie mit Kaufpreis 400.000 Euro in Brandenburg (6,5 %) beträgt allein die Grunderwerbsteuer 26.000 Euro — in Bayern (3,5 %) dagegen nur 14.000 Euro.
Gestaltungsmöglichkeiten
Herausrechnung von Inventar
Beim Kauf einer Immobilie mit Einrichtung kann der Wert des nicht fest verbauten Inventars (Einbauküche, Markise, Möbel, Gartengeräte) im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der angesetzte Wert muss dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen und darf nicht überhöht sein.
Grundstück und Gebäudeerrichtung trennen
Beim Neubau kann es steuerlich vorteilhaft sein, den Grundstückskauf und den Bauvertrag mit verschiedenen Vertragspartnern und zu verschiedenen Zeitpunkten abzuschließen. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis an, nicht auf die Bauleistung. Voraussetzung ist, dass kein einheitlicher Vertrag vorliegt — die Finanzverwaltung prüft kritisch, ob Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer personell, wirtschaftlich oder in sonstiger Weise miteinander verflochten sind.
Erwerb über Gesellschaftsstrukturen
Die Möglichkeit, durch den Erwerb von weniger als 90 % der Gesellschaftsanteile die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, wurde durch die Gesetzesreform erheblich eingeschränkt. Die Absenkung der Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und die Verlängerung der Behaltefrist von fünf auf zehn Jahre haben die meisten Share-Deal-Gestaltungen unattraktiv gemacht.
Freibetrag für Erstkäufer — politische Diskussion
Aktuelle Rechtslage
Das deutsche Grunderwerbsteuerrecht kennt keinen Freibetrag und keine Ermäßigung für Erstkäufer oder selbst genutzte Wohnimmobilien. Jeder Grundstückserwerb wird ab dem ersten Euro besteuert.
Politische Vorschläge
Verschiedene politische Parteien haben Freibeträge für Erstkäufer vorgeschlagen (z. B. 250.000 Euro für den erstmaligen Erwerb selbst genutzter Wohnimmobilien). Bisher wurde keiner dieser Vorschläge umgesetzt. Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle der Länder, die auf diese Mittel nur ungern verzichten.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich ein Grundstück erbe? Nein. Der Erwerb von Todes wegen ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Es fällt jedoch Erbschaftsteuer an, wenn der Erwerb die persönlichen Freibeträge übersteigt.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen? Bei selbst genutzten Immobilien: Nein. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten und ist bei Eigennutzung nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien: Ja, die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA).
Gilt die Grunderwerbsteuer auch bei Zwangsversteigerungen? Ja. Auch der Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung löst Grunderwerbsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot zuzüglich bestehen bleibender Rechte.
Kann ich die Grunderwerbsteuer durch Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft umgehen? Seit der Reform des GrEStG (Absenkung der Schwelle auf 90 %, Verlängerung der Behaltefrist auf zehn Jahre) ist dies deutlich erschwert. Bei Übertragung von mindestens 90 % der Anteile innerhalb von zehn Jahren wird Grunderwerbsteuer fällig.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich ein Grundstück von meinen Eltern kaufe? Nein. Der Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 6 GrEStG) — unabhängig davon, ob der Kaufpreis angemessen ist.