El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal, fue objeto de uno de los cambios normativos más relevantes de la última década en la fiscalidad española. La sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales y nulos los preceptos del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales relativos al método objetivo de cálculo. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, reformó el sistema introduciendo un método alternativo. Para muchos contribuyentes, queda abierta la pregunta de qué se puede hacer ahora con plusvalías pagadas antes.
El problema del método objetivo
El sistema previo a la STC 182/2021 calculaba la plusvalía aplicando un porcentaje al valor catastral del suelo, multiplicado por los años de tenencia. Este método partía de la presunción de que el suelo siempre se había revalorizado durante el período, y generaba una cuota tributaria incluso cuando el terreno se había vendido con pérdida.
Esta presunción se hizo insostenible durante la crisis inmobiliaria. El TC había declarado ya inconstitucional, en sentencias anteriores, el gravamen en supuestos de pérdida real. La STC 182/2021 fue más allá: declaró inconstitucional el método mismo, no solo su aplicación a casos de pérdida, por considerar que vulneraba el principio de capacidad económica.
El nuevo sistema tras el RDL 26/2021
El RDL 26/2021 introdujo dos métodos alternativos de cálculo, a elección del contribuyente o de la Administración cuando corresponda:
El método objetivo reformado mantiene el cálculo basado en el valor catastral del suelo y en los años de tenencia, pero con coeficientes actualizados anualmente que reflejan la evolución real del mercado inmobiliario en cada municipio. Este método sigue presuntivo, pero los coeficientes son más realistas.
El método real, alternativo, calcula la base imponible como la diferencia entre el valor del suelo en la fecha de transmisión y en la fecha de adquisición. Si la diferencia es negativa —el suelo perdió valor—, no hay hecho imponible y no se paga el impuesto.
El contribuyente puede optar por el método que le resulte más favorable. Esta opción es la principal novedad práctica del nuevo régimen.
Las plusvalías pagadas antes de la STC
Para los contribuyentes que pagaron plusvalía bajo el sistema antiguo y que ahora se preguntan si pueden recuperar el importe, la situación depende del momento concreto de la liquidación y de la firmeza administrativa.
Las autoliquidaciones que no han alcanzado firmeza —porque están dentro del plazo de impugnación o porque ya hay un recurso pendiente— pueden, en general, ser revisadas con base en la STC 182/2021. La devolución del ingreso indebido es la vía típica.
Las liquidaciones firmes son más complicadas. La jurisprudencia constitucional ha precisado que la nulidad declarada por la STC tiene efectos hacia el futuro y, en algunos supuestos, hacia el pasado dentro de límites concretos. Los contribuyentes que pretenden la devolución de plusvalías firmes deben analizar caso por caso si concurren las condiciones para una revisión.
Los casos de pérdida acreditable
Aun bajo el sistema antiguo, los contribuyentes que podían acreditar que la transmisión se realizó con pérdida —el inmueble se vendió por menos del precio de compra— ya tenían derecho a no pagar la plusvalía, conforme a la jurisprudencia anterior a la STC 182/2021. La acreditación se hacía comparando escrituras o aportando peritajes.
Para los contribuyentes que vendieron con pérdida y no impugnaron el impuesto en su día, sigue siendo posible analizar si la situación se enmarca en alguno de los supuestos de revisión todavía abiertos. La consulta profesional es recomendable en estos casos.
Las herencias y la plusvalía
La transmisión por herencia genera plusvalía, calculada sobre el período transcurrido desde la última transmisión sujeta. Para los herederos, la plusvalía es un coste fiscal que se suma al Impuesto sobre Sucesiones y, en algunos casos, puede ser significativo.
En las herencias formalizadas antes de la STC 182/2021 con plusvalía pagada bajo el sistema antiguo, las consideraciones generales sobre revisión se aplican igualmente. La diferencia entre lo pagado bajo el sistema antiguo y lo que se habría pagado bajo el método real puede ser sustancial.
La transmisión por donación
La donación de un inmueble genera plusvalía a cargo del donatario o, en algunos casos, del donante, dependiendo de la regulación municipal. El nuevo sistema permite también en estos casos la opción entre el método objetivo reformado y el método real, lo que abre la posibilidad de optimización en función del valor de la donación.
Las particularidades municipales
La plusvalía es un impuesto municipal, y los ayuntamientos tienen un cierto margen para fijar tipos impositivos dentro de los límites legales. Esto significa que la cuota a pagar por una misma transmisión puede variar entre municipios. Cuando se planifica una venta inmobiliaria, la consulta a la ordenanza fiscal del municipio competente es necesaria para anticipar la cuota.
El plazo de declaración y de pago
El contribuyente dispone de un plazo de treinta días hábiles para declarar la plusvalía desde la fecha de la transmisión. Este plazo es preclusivo: declaraciones fuera de plazo dan lugar a recargos, y omisiones detectadas posteriormente por la Administración generan sanciones.
El sistema de autoliquidación es el más extendido. El contribuyente calcula la cuota según el método elegido y la ingresa, sin necesidad de esperar a la liquidación administrativa.
La opción profesional
Las situaciones de plusvalía complejas —herencias con múltiples bienes, transmisiones de empresas con suelo afecto, planificaciones de venta a futuro— se benefician de asesoramiento profesional. La elección entre métodos, la documentación necesaria para la opción por el método real, la coordinación con otras obligaciones fiscales: todo demanda análisis individualizado.
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