La amortización del inmueble es el gasto deducible más importante en la declaración de rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, es también donde se cometen más errores, porque el cálculo exige separar el valor del suelo del valor de la construcción, elegir la base correcta y aplicar el coeficiente adecuado. Un error en cualquiera de estos pasos puede suponer años de deducciones incorrectas y una regularización con intereses de demora.
El fundamento legal
El artículo 23.1.b) de la Ley 35/2006 del IRPF permite deducir de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario los gastos necesarios para su obtención, incluyendo las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con este.
El artículo 14 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) concreta que la amortización del inmueble se calcula aplicando el 3 % sobre el mayor de los dos valores siguientes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo.
Por qué se excluye el suelo
El suelo no se amortiza porque no se deprecia. A diferencia de la construcción, que pierde valor por el paso del tiempo, el uso y la obsolescencia, el terreno mantiene su valor o incluso se revaloriza. Esta es una regla contable universal que la normativa fiscal hereda del Plan General de Contabilidad.
La exclusión del suelo es el punto donde más errores se cometen. Si el propietario aplica el 3 % sobre el valor total de adquisición sin descontar el suelo, está deduciendo más de lo que le corresponde. Si Hacienda lo detecta en una comprobación, regularizará todos los ejercicios no prescritos.
Cómo separar suelo y construcción
La separación se realiza de la siguiente manera:
Opción principal: valor catastral desglosado. El recibo del IBI separa el valor catastral del suelo y el de la construcción. La proporción entre ambos se aplica al valor de adquisición para obtener el valor amortizable.
Por ejemplo: si el valor catastral total es 150.000 euros, de los cuales 60.000 corresponden al suelo y 90.000 a la construcción, la proporción de construcción es el 60 %. Si el precio de adquisición fue de 250.000 euros, la base amortizable es 250.000 × 60 % = 150.000 euros.
Si no hay desglose catastral. En municipios donde el valor catastral no desglosa suelo y construcción (situación cada vez más infrecuente), se puede acudir al valor de referencia del Catastro o, en su defecto, aplicar una proporción estimada basada en valores de mercado. La DGT ha aceptado peritaciones independientes como medio de prueba en estos casos.
La base de amortización: coste de adquisición o valor catastral
El artículo 14 del RIRPF establece que la base de amortización es el mayor de:
En la práctica, el coste de adquisición suele ser superior al valor catastral, especialmente en inmuebles adquiridos en zonas urbanas con precios de mercado elevados. Pero hay excepciones: inmuebles heredados con valor catastral revisado recientemente pueden tener un catastral superior al valor de adquisición declarado en la escritura de aceptación de herencia.
¿Qué incluye el coste de adquisición?
El coste de adquisición a efectos de amortización incluye:
No incluye los gastos de financiación (intereses hipotecarios), que son deducibles como gasto independiente, no como parte de la base amortizable.
Mejoras versus reparaciones
La distinción entre mejora y reparación es crítica para la amortización:
Las mejoras incrementan la base amortizable. Una reforma que sustituye la instalación eléctrica completa, instala ascensor o amplía la superficie habitable es una mejora. Se suma al coste de adquisición y se amortiza al 3 % sobre el importe total.
Las reparaciones son gasto corriente. El pintado periódico, la sustitución de grifos, la reparación de una persiana o el mantenimiento de la caldera son gastos de conservación y reparación, deducibles íntegramente en el ejercicio en que se incurren (artículo 13.a del RIRPF).
La DGT aplica el criterio contable: si la actuación alarga la vida útil del inmueble o aumenta su capacidad productiva, es mejora; si simplemente mantiene las condiciones de habitabilidad existentes, es reparación. En casos dudosos (una reforma integral de baño, por ejemplo), la calificación depende del alcance real de la obra.
El coeficiente del 3 %: de dónde viene y si puede variar
El coeficiente del 3 % anual equivale a una vida útil de 33,33 años, razonable para edificios residenciales. Es un coeficiente fijo que no admite variación: no se puede amortizar más rápido ni más lento.
Sin embargo, si el inmueble se alquila como parte de una actividad económica (no como rendimiento del capital inmobiliario sino como actividad empresarial de arrendamiento), se aplican las tablas de amortización del artículo 12 de la Ley del IS, que permiten un coeficiente máximo del 2 % para construcciones. Paradójicamente, la amortización es menor en actividad económica que en capital inmobiliario para inmuebles residenciales.
La calificación como actividad económica requiere al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa dedicada a la gestión del arrendamiento (artículo 27.2 LIRPF). Es un umbral que la mayoría de arrendadores particulares no alcanzan, por lo que tributan como rendimientos del capital inmobiliario con el 3 %.
Inmuebles adquiridos por herencia o donación
Cuando el inmueble se adquiere por herencia, el coste de adquisición es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones más los gastos inherentes (escritura, registro, impuesto). Si no se declaró valor o fue inferior al catastral, la base de amortización será el valor catastral de la construcción.
En donaciones, el coste de adquisición es el valor declarado en el Impuesto sobre Donaciones. La DGT ha confirmado que los gastos de formalización de la donación (notaría, registro, impuesto de donaciones) se suman al coste de adquisición.
Un matiz importante: si el inmueble heredado o donado ya estaba amortizándose por el anterior propietario (porque también lo tenía alquilado), el heredero o donatario reinicia la amortización sobre su propio coste de adquisición, sin arrastrar la amortización acumulada del causante o donante.
Errores frecuentes que Hacienda detecta
Amortizar sobre el valor total sin descontar el suelo. Es el error más caro y más frecuente. En una comprobación de datos o limitada, la AEAT cruza el porcentaje de suelo del catastro con la base de amortización declarada y detecta la discrepancia inmediatamente.
Aplicar un coeficiente superior al 3 %. Algunos contribuyentes aplican el 10 % o el 5 % por analogía con bienes muebles. No hay analogía posible: el 3 % es específico para inmuebles en rendimientos del capital inmobiliario.
Olvidar incluir las mejoras en la base amortizable. Si se realizó una reforma de 40.000 euros en cocina y baños (mejora), esa cantidad debe sumarse a la base amortizable. Si no se suma, se pierde amortización legítima durante 33 años.
No amortizar en absoluto. Sorprendentemente frecuente entre propietarios que desconocen su derecho. No amortizar un inmueble alquilado equivale a renunciar al gasto deducible más significativo del rendimiento.
Amortizar en períodos sin alquiler. Si el inmueble no está alquilado ni ofertado en alquiler durante parte del ejercicio, la amortización se reduce proporcionalmente a los días de arrendamiento efectivo.
Preguntas frecuentes
¿Se puede amortizar un inmueble alquilado a un familiar? Sí, pero con limitaciones. Cuando se alquila a un pariente hasta tercer grado, el rendimiento neto computable no puede ser inferior a la imputación de rentas inmobiliarias (artículo 24 LIRPF). La amortización es deducible, pero el rendimiento neto tiene un suelo mínimo.
¿Qué ocurre con la amortización acumulada cuando se vende el inmueble? La amortización acumulada reduce el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial. Es decir, cuanto más se ha amortizado, mayor será la ganancia patrimonial al vender. Hay que tenerlo en cuenta en la planificación fiscal de la desinversión.
¿Se puede amortizar un garaje o trastero alquilado junto con la vivienda? Sí, si el garaje o trastero forman parte del mismo arrendamiento y se adquirieron conjuntamente con la vivienda. La base amortizable incluye la parte proporcional de estos anexos. Si se alquilan por separado, se amortizan de forma independiente.
¿Puedo deducir la amortización si tengo el inmueble en copropiedad? Sí, cada copropietario deduce la amortización en proporción a su porcentaje de titularidad y declara los rendimientos en esa misma proporción.