Mais-Valias Imobiliárias em IRS: Cálculo, Exclusões e Reinvestimento em 2026

Enquadramento

A alienação onerosa de bens imóveis constitui um dos factos geradores de mais-valias tributáveis em sede de IRS, enquadradas na categoria G de rendimentos. A complexidade do regime de tributação destas mais-valias, que envolve a determinação do valor de aquisição, a aplicação de coeficientes de desvalorização monetária, a consideração de encargos e benfeitorias, e a possibilidade de exclusão por reinvestimento, exige um conhecimento aprofundado das regras aplicáveis.

Este artigo apresenta uma análise detalhada do regime em vigor em 2026, com exemplos práticos de cálculo.

Facto Gerador e Incidência

Nos termos do artigo 10.º, n.º 1, alínea a), do Código do IRS (CIRS), constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis.

A alienação onerosa abrange não apenas a compra e venda, mas também a permuta, a dação em cumprimento e, em determinados casos, a expropriação por utilidade pública.

O facto gerador ocorre no momento da alienação, ou seja, na data da celebração do contrato definitivo (escritura pública ou documento particular autenticado). Nos casos em que existam contratos-promessa com tradição da coisa, a questão do momento relevante pode suscitar dúvidas, embora a posição dominante da AT aponte para a data do contrato definitivo.

Cálculo da Mais-Valia

A mais-valia é calculada de acordo com a seguinte fórmula, prevista no artigo 10.º, n.º 4, do CIRS:

Mais-Valia = Valor de Realização – (Valor de Aquisição × Coeficiente de Desvalorização Monetária) – Encargos com a Valorização – Encargos com a Alienação

Valor de Realização

O valor de realização é, em regra, o preço de venda declarado no contrato. Contudo, a AT pode recorrer ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data da alienação quando este seja superior ao preço declarado, nos termos do artigo 44.º do CIRS.

Quando o VPT definitivo, determinado nos termos do CIMI, for superior ao valor de realização declarado, a AT pode proceder à correção, nos termos do artigo 31.º-A do CIRS, notificando o sujeito passivo para, querendo, fazer prova de que o valor de realização efetivo é inferior ao VPT.

Valor de Aquisição

O valor de aquisição depende da forma como o imóvel foi adquirido:

Aquisição onerosa: O valor é, em regra, o preço pago, podendo ser corrigido nos mesmos termos aplicáveis ao valor de realização (prevalecendo o VPT quando este seja superior).

Aquisição gratuita (herança ou doação): O valor de aquisição corresponde ao valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de Imposto do Selo, ou ao VPT à data da aquisição.

Imóveis adquiridos antes da entrada em vigor do CIRS (1989): O valor de aquisição pode ser determinado com base nos critérios específicos previstos na legislação transitória.

Coeficientes de Desvalorização Monetária

O valor de aquisição é corrigido pela aplicação de coeficientes de desvalorização monetária, publicados anualmente por portaria do Ministro das Finanças. Estes coeficientes visam neutralizar o efeito da inflação sobre o ganho real, evitando que o sujeito passivo seja tributado sobre ganhos meramente nominais.

Os coeficientes são diferenciados em função do ano de aquisição do bem e são publicados, em regra, até ao final do mês de fevereiro do ano seguinte àquele a que respeitam. Para as alienações realizadas em 2025 (declaradas em 2026), os coeficientes aplicáveis são os publicados na Portaria correspondente.

Encargos com a Valorização

São dedutíveis os encargos comprovadamente realizados nos últimos 12 anos que tenham resultado na valorização do imóvel. Incluem-se:

É fundamental que estas despesas estejam devidamente documentadas (faturas, contratos, licenças) para que possam ser consideradas na dedução.

Encargos com a Alienação

São igualmente dedutíveis os encargos diretamente suportados com a alienação, nomeadamente:

Tributação: Englobamento vs. Taxa Autónoma

As mais-valias imobiliárias são, em regra, tributadas em apenas 50% do seu valor. Ou seja, apenas metade do ganho é considerada para efeitos de tributação, sendo adicionada aos restantes rendimentos do sujeito passivo para determinação da taxa de IRS aplicável por englobamento.

Para residentes em território português, o englobamento das mais-valias imobiliárias é obrigatório. Isto significa que os 50% da mais-valia sujeitos a tributação são adicionados aos demais rendimentos e tributados às taxas progressivas do IRS, que podem atingir os 48% (acrescidos da taxa adicional de solidariedade, quando aplicável).

Para não residentes, a tributação incide igualmente sobre 50% da mais-valia, à taxa especial prevista no artigo 72.º do CIRS, que tem vindo a ser ajustada por via jurisprudencial e legislativa para garantir a não discriminação face aos residentes, em conformidade com o Direito da União Europeia.

Exclusão de Tributação por Reinvestimento

O regime de exclusão de tributação por reinvestimento, previsto no artigo 10.º, n.º 5, do CIRS, constitui um dos mecanismos mais relevantes de atenuação da tributação das mais-valias imobiliárias.

Condições de aplicação

Para beneficiar da exclusão, é necessário que:

Cálculo da exclusão

Se o valor de reinvestimento for igual ou superior ao valor de realização, a mais-valia é integralmente excluída de tributação.

Se o reinvestimento for parcial (valor reinvestido inferior ao valor de realização), a exclusão aplica-se na proporção correspondente:

Mais-valia excluída = Mais-valia × (Valor reinvestido / Valor de realização)

Exemplo prático

Um sujeito passivo vende a sua habitação própria e permanente por 250 000 euros. O imóvel tinha sido adquirido há 15 anos por 120 000 euros. Realizou obras de valorização no valor de 30 000 euros e suportou comissão de mediação de 12 500 euros.

Considerando um coeficiente de desvalorização monetária de 1,25:

Se o sujeito passivo reinvestir a totalidade do valor de realização (250 000 €) na aquisição de nova habitação própria e permanente, a mais-valia de 57 500 € é integralmente excluída.

Se reinvestir apenas 200 000 €:

Reinvestimento com recurso a crédito

Quando a aquisição do novo imóvel é financiada parcialmente por empréstimo bancário, o valor reinvestido para efeitos de exclusão corresponde ao valor efetivamente despendido pelo sujeito passivo, deduzido do montante do empréstimo.

Contudo, se parte do valor de realização do imóvel alienado for utilizada para amortizar o empréstimo que incidia sobre esse imóvel, a questão é mais complexa. A AT tem entendido que o valor de realização relevante para cálculo da proporção de reinvestimento deve ser líquido da amortização do empréstimo associado ao imóvel alienado, o que pode reduzir significativamente o benefício.

Situações Especiais

Mais-valias de imóveis herdados

Quando o imóvel alienado foi adquirido por herança, o valor de aquisição é o considerado para efeitos de Imposto do Selo. Uma vez que muitos imóveis herdados têm VPT relativamente baixos, a mais-valia apurada pode ser significativa, sem possibilidade de beneficiar da exclusão por reinvestimento (salvo se o imóvel constituía habitação própria e permanente do herdeiro).

Partilha de imóveis em divórcio

A adjudicação de imóvel a um dos cônjuges em processo de partilha por divórcio, com tornas, pode gerar mais-valias tributáveis para o cônjuge que recebe as tornas. A qualificação jurídico-fiscal desta operação tem suscitado controvérsia.

Terrenos para construção

A venda de terrenos para construção gera igualmente mais-valias tributáveis, sendo o valor de aquisição determinado nos termos gerais. A aplicação dos coeficientes de desvalorização monetária aos terrenos segue as mesmas regras dos demais imóveis.

Obrigações Declarativas

As mais-valias imobiliárias devem ser declaradas no Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS, com indicação dos valores de aquisição e realização, das datas relevantes, dos encargos dedutíveis e da intenção de reinvestimento, quando aplicável.

O prazo de entrega da declaração de IRS decorre entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte ao da alienação.

Conclusão

A tributação das mais-valias imobiliárias em IRS envolve um conjunto complexo de regras que exigem atenção ao detalhe e planeamento fiscal adequado. O correto apuramento do valor de aquisição, a aplicação dos coeficientes de desvalorização monetária, a documentação dos encargos e a utilização criteriosa do regime de reinvestimento podem fazer uma diferença significativa na carga fiscal suportada pelo contribuinte. Recomenda-se a consulta atempada de um profissional qualificado, especialmente nas situações de maior complexidade.