La venta de un inmueble genera en la mayoría de los casos una ganancia patrimonial que debe tributar en el IRPF. Calcular correctamente esta ganancia, aplicar las reducciones y exenciones disponibles y entender cómo tributa en la base del ahorro es fundamental para evitar errores en la declaración y, en su caso, optimizar la tributación dentro de los márgenes legales.
Concepto de ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial se produce cuando existe una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que genera un incremento de valor. La venta de un inmueble es el caso más típico: se transmite un bien (sale del patrimonio) y se percibe un precio (entra dinero).
La ganancia o pérdida patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (artículo 34 LIRPF).
Valor de adquisición
El valor de adquisición se compone de:
Importe real de la adquisición: el precio efectivamente pagado por el inmueble. En caso de adquisición a título lucrativo (herencia o donación), el valor declarado en el impuesto correspondiente (Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones) o el comprobado administrativamente.
Inversiones y mejoras: el coste de las obras de ampliación o mejora realizadas en el inmueble desde su adquisición. Las obras de reparación y conservación no computan como mejoras (son gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario si el inmueble estaba arrendado, pero no incrementan el valor de adquisición a efectos de ganancias patrimoniales). La distinción entre mejora y reparación es una fuente frecuente de litigio.
Gastos y tributos inherentes a la adquisición: se suman al valor de adquisición los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o IVA en su caso), Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones, plusvalía municipal pagada por el comprador (si asumió su pago), comisiones de intermediación y cualquier otro gasto directamente vinculado a la adquisición.
Amortizaciones: si el inmueble estuvo arrendado, el valor de adquisición se reduce en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducidas (o que debieron deducirse, según el criterio de la Administración). La amortización mínima imputable es el 3 % sobre el mayor del coste de adquisición o del valor catastral, excluido el valor del suelo.
Valor de transmisión
El valor de transmisión se compone de:
Importe real de la enajenación: el precio efectivamente percibido, o el valor de mercado si la Administración considera que el precio declarado es inferior al de mercado.
Menos gastos y tributos inherentes a la transmisión: se deducen los gastos de notaría, registro, certificado energético, comisiones inmobiliarias, plusvalía municipal pagada por el vendedor y cualquier otro gasto directamente vinculado a la transmisión.
Cálculo de la ganancia
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
Si el resultado es positivo, hay ganancia patrimonial. Si es negativo, hay pérdida patrimonial, que puede compensarse con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio y, en su defecto, con hasta el 25 % del saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario de la base del ahorro. Las pérdidas no compensadas se arrastran a los cuatro ejercicios siguientes.
Coeficientes de abatimiento (régimen transitorio)
Los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden beneficiarse del régimen transitorio de los coeficientes de abatimiento (disposición transitoria novena LIRPF), que reduce la parte de la ganancia patrimonial generada hasta el 19 de enero de 2006.
Cómo se aplican
Límite de 400.000 euros
Los coeficientes de abatimiento solo se aplican sobre el valor de transmisión acumulado de todos los elementos con derecho a régimen transitorio que no exceda de 400.000 euros desde el 1 de enero de 2015. Superado ese umbral acumulado, no se aplican coeficientes a las transmisiones posteriores.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual del contribuyente está exenta si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión (artículo 38.1 LIRPF).
Requisitos
Reinversión parcial
Si el contribuyente reinvierte solo una parte del precio de venta, la ganancia patrimonial exenta se calcula proporcionalmente: (importe reinvertido / precio de venta) × ganancia patrimonial total.
Exención para mayores de 65 años
Los contribuyentes mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual están exentos de la ganancia patrimonial sin necesidad de reinvertir (artículo 33.4.b LIRPF). Esta exención es automática y no tiene límite de cuantía.
Adicionalmente, los mayores de 65 años que transmitan cualquier bien (no solo la vivienda habitual) y destinen el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses, están exentos de la ganancia hasta un máximo de 240.000 euros (artículo 38.3 LIRPF).
Tributación en la base del ahorro
La ganancia patrimonial por venta de inmuebles se integra en la base imponible del ahorro y tributa a los tipos progresivos de la escala del ahorro vigente en 2026:
| Base liquidable del ahorro | Tipo aplicable | |---|---| | Hasta 6.000 euros | 19 % | | De 6.000 a 50.000 euros | 21 % | | De 50.000 a 200.000 euros | 23 % | | De 200.000 a 300.000 euros | 27 % | | Más de 300.000 euros | 28 % |
La ganancia se integra con el resto de rentas del ahorro (intereses, dividendos, otras ganancias patrimoniales), por lo que el tipo efectivo depende del conjunto de rentas del ahorro del contribuyente.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Además del IRPF, la venta de un inmueble urbano genera el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 y la reforma del RDL 26/2021, el contribuyente puede optar entre el método objetivo (basado en valores catastrales y coeficientes municipales) y el método de estimación directa (diferencia entre precio de venta y precio de adquisición, aplicada sobre la proporción del valor catastral del suelo). Se elige el que resulte menor.
Si no ha habido incremento de valor real (se vende por menos de lo que se compró), no hay sujeción al impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Si vendo un piso heredado, cuál es el valor de adquisición? El valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones (o el comprobado por la Administración), más los gastos inherentes a la adquisición (impuesto de sucesiones pagado, notaría, registro, gestoría). No es el valor catastral ni el precio que pagó originalmente el causante.
¿Puedo compensar la pérdida de la venta de un piso con ganancias de otros años? Sí. Las pérdidas patrimoniales no compensadas en el ejercicio se arrastran a los cuatro ejercicios siguientes, compensándose con ganancias patrimoniales futuras y, en su defecto, con hasta el 25 % de los rendimientos del capital mobiliario.
¿Si reinvierto en reformar mi nueva vivienda habitual, cuenta como reinversión? No. La exención por reinversión exige que el importe se destine a la adquisición o construcción de una nueva vivienda habitual. Las obras de reforma o mejora de la nueva vivienda no computan como reinversión a efectos de la exención.
¿Tributa la venta de un inmueble entre cónyuges por divorcio? La adjudicación de inmuebles en la liquidación del régimen económico matrimonial por divorcio no genera ganancia patrimonial (artículo 33.2 LIRPF). La ganancia se difiere hasta la transmisión posterior del inmueble por el cónyuge adjudicatario, que tomará como valor de adquisición el que tenía el inmueble para la sociedad conyugal.